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两部委推动住房租赁资产证券化

2018-04-30

两部委推动住房租赁资产证券化

2018-04-27 00:00来源:中国经济时报租赁

原标题:两部委推动住房租赁资产证券化

本报记者 王松才

为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,完善发展住房租赁市场配套政策,4月25日,中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。证监会相关负责人表示,推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

有利于提高租赁企业积极性

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件,明确了优先和重点支持领域。《通知》还完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求,开展资产证券化,明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序,并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化,建立绿色通道,提高工作效率。

此外,《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理,提出要营造良好政策环境,培育多元化的投资主体,鼓励专业化机构化的建设或运营机构,建立健全监管协作机制,支持开展住房租赁资产证券化。

对此,中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示,在政策强调租赁市场发展的背景下,推进住房租赁资产证券化,可有效盘活房地产存量资产,提高资金利用效率;对中小投资人而言,相关的投资品种也为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道;对政府而言,可以有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题。

中原地产首席分析师张大伟认为,住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利。在租金年收益率不能超过资金成本的情况下,资产证券化带来融资,只能是企业贴息。虽然一定程度上,可以帮助企业融资,但还不是严格意义上的REITs。

首先,目前租赁市场存在两类运营模式,一类为重资产类大房东对外租赁模式,另一类是轻资产类的二房东模式。目前通过REITs运作的基本都是重资产模式,轻资产模式目前并未获得政策红利,而市场上主流租赁企业目前以轻资产模式为主。

其次,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格看,租赁行业盈利的可能性很小,以北京为例,一套500万元的普通住宅,年租金收益不足10万元,在这种情况下,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。

再次,目前租赁市场的竞争还处于初级阶段,还没有形成知名度和品牌,大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争。

易居研究院研究总监严跃进对此则表示,发展住房租赁资产证券化可以打消企业对资金回笼的顾虑,将积极推动租赁市场的发展。后续国有租赁公司或者民营大型租赁企业都可以参与住房租赁资产证券化,甚至进行更多的金融创新模式探索。

需要平衡租金和房价

我爱我家集团副总裁胡景晖认为,住建部和证监会联合出台新政后,行业的资产证券化有望加速,这将积极推动国家租购并举战略的落实,为一些自持物业的开发商找到一个可靠的退出途径,也为民间资本进入到这一行业,保持行业的持续发展开创一个良好的模式。当然,迈出这一步之后,未来还有许多问题需要进一步探索和改善。

胡景晖认为:首先,REITs产品实际上大部分是产权式的,如果仅仅是债权式的,那就还算不上真正的REITs。目前市场上的几款类似产品都是债权式的,但从日本、新加坡、美国等发达国家的市场经验来看,产权式的REITs更能长期、稳定、持续推动这个行业发展。因此,未来要探讨如何推广产权式的REITs,而不仅仅是债权式的融资。

其次,REITs模式要成立,在国外百分之九十的租金要强制分红,税收基本上是减免的。所以,税费减免等相关配套措施,信托法、证券法等相关法律如何能够与RE? ITs,与住房租赁的资产证券化相匹配是一个需要大力突破的地方。

更为重要的是,胡景晖说,当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离,一线城市的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多,即使动用REITs,这样的收益率实际上也很难吸引社会资金的有效进入,企业想要通过RE? ITs实现退出或融资也很困难。所以,如何让租金和房价回归到一个合理的比例,如何让原有的持有运营者能够退出,让社会资本能够进入是让REITs充分发展起来的关键。如果这个结无法打开,即使REITs能够推动住房租赁市场,后续想要成为真正有效的市场助力也很困难。返回搜狐,查看更多

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